想咨询在巴彦，购买的房产土地被抵押给银行，开发商拒绝办理预告登记怎么办？

根据中国法律，开发商在土地使用权已抵押的情况下，仍可进行商品房预售，但需满足一定条件。如果开发商拒绝办理预告登记，可能涉及违法行为。具体分析如下：

1. 如果开发商已取得预售许可证并依法办理了抵押登记：在这种情况下，开发商有权进行商品房预售，但购房者仍可要求开发商办理预告登记，以保障自身权益。
2. 如果开发商未取得预售许可证或抵押未依法登记：则开发商的预售行为可能存在法律瑕疵，购房者可向相关部门举报，并要求暂停交易或解除合同。
3. 如果银行作为抵押权人已明确同意办理预告登记：则开发商无正当理由拒绝办理预告登记，购房者可依法维权，包括向房管部门投诉或提起诉讼。
4. 如果购房者已签订购房合同但未办理预告登记：建议尽快联系开发商或咨询律师，防止因土地被拍卖而影响房屋权属。
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依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，开发商进行商品房预售必须满足四项条件，包括取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、投资达到25%以上以及取得商品房预售许可证明。如果开发商在未满足这些条件的情况下进行预售，其行为违法。

同时，《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，建设用地使用权可以依法抵押。但第一百九十一条进一步规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务。

结合本案情况，如果开发商在未取得抵押权人（银行）同意的情况下擅自出售房产且拒绝办理预告登记，购房者有权主张其权益受到侵害，并可依法请求解除合同或要求赔偿。因此，购房者应核查开发商是否具备合法预售条件，并核实银行是否同意房屋转让，以判断开发商行为是否合法。
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1. 核实开发商预售合法性：购房者应前往当地房地产管理部门核实开发商是否取得预售许可证，并查看土地使用权证书是否标注抵押状态，确保交易合法。
2. 要求开发商提供银行同意转让的证明：如果开发商称银行已同意转让房产，购房者应要求其出示银行书面同意文件，作为办理预告登记的依据。
3. 向房地产管理部门投诉：如开发商拒绝办理预告登记且无合理解释，购房者可向当地住建部门或房管局投诉，要求介入调查。
4. 尽快咨询专业律师：由律师协助审查购房合同条款、抵押合同及开发商提供的资料，评估法律风险并制定应对策略。

购房者应根据开发商是否具备合法预售资质、银行是否同意转让以及自身购房合同内容，选择最合适的维权方式。

如您不确定如何操作，建议尽快联系专业律师进一步咨询，以保障您的合法权益。
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1. 房屋可能被银行拍卖：若开发商无力偿还银行贷款，银行有权依法拍卖抵押土地及其上的房产。例如，购房者已支付房款但未办理预告登记，一旦土地被拍卖，购房者可能面临“房财两空”的风险。
2. 无法办理产权登记：若开发商未依法解除抵押或未办理预告登记，购房者可能无法取得房产证，导致房屋无法正常交易、继承或抵押，影响自身权益。例如，购房者因未办理预告登记而无法证明房屋归属，最终无法办理过户手续。
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